Con i portali online che portano un annuncio davanti a migliaia di persone nel giro di poche ore, trovare un acquirente è diventata la parte meno impegnativa di una vendita immobiliare. Il lavoro più delicato si è spostato prima, in una fase che il proprietario raramente vede ma da cui può dipendere la riuscita di tutta l’operazione: il controllo delle carte e della conformità della casa a quanto risulta dagli atti.
«Il controllo non può aspettare l’arrivo dell’acquirente, deve cominciare il giorno in cui si firma l’incarico», osserva Larosa, che segue compravendite di case indipendenti, ville e masserie sul versante adriatico del Salento. «Si recuperano la planimetria catastale, il progetto, il titolo edilizio, l’atto di provenienza e, quando c’è, l’agibilità, e con un tecnico di fiducia si verifica che quanto è stato costruito corrisponda a ciò che risulta dai documenti. Bisogna essere pronti a vendere in tempi rapidi, e con i clienti stranieri capita spesso che la richiesta arrivi subito».
Ogni decennio di costruzione porta criticità diverse
Nel lavoro di Larosa la conoscenza del territorio pesa più di quanto si immagini, perché il modo di costruire e quello di controllare gli immobili sono cambiati molto nel tempo: ciò che negli anni Settanta, Ottanta o Novanta passava senza problemi può oggi trasformarsi in una difformità tale da impedire di arrivare regolarmente al rogito.
«Un tempo le verifiche erano molto più leggere e si faceva ampio affidamento su quanto dichiaravano le parti», spiega. «Succedeva che il costruttore si discostasse un poco dal progetto, ingrandendo di poco i muri, ridisegnando gli ambienti interni o eseguendo lavori che allora nessuno notava. Oggi, mettendo a confronto la casa com’è con i documenti depositati, quelle differenze emergono e diventano un ostacolo».
A cambiare è anche la disciplina applicabile: per gli immobili costruiti prima del 1967 e per quelli anteriori al 1942, se ricorrono le condizioni previste, si può evitare di indicare gli estremi del titolo edilizio. Per questo, precisa Larosa, occorre sapere come si è sviluppato il luogo sul piano urbanistico, quali regole valessero nelle varie epoche e come si caratterizzi ogni zona, a maggior ragione sulla costa, dove i vincoli paesaggistici sono più severi.
Chi vende risponde anche delle irregolarità che non conosceva
Molti proprietari mettono in vendita la casa certi che sia in regola, per il solo fatto di non aver mai fatto lavori. Le difformità, però, possono risalire alla costruzione, a un passaggio di proprietà precedente o perfino a errori contenuti negli atti più vecchi: ad esempio particelle passate di mano soltanto in parte, oppure descrizioni dell’immobile che non corrispondono alla situazione reale.
«Ricordo una casa degli anni Ottanta in cui gli ambienti disegnati nel progetto non corrispondevano a quelli reali», racconta. «Abbiamo presentato una pratica edilizia, perché con un immobile difforme non si può andare dal notaio: la vendita rischia di saltare, con il possibile obbligo di restituire il doppio della caparra e di risarcire i danni subiti dall’acquirente, dalle spese del notaio al tempo sprecato».
Chi vende può così trovarsi davanti a conseguenze pesanti pur senza alcuna malafede, perché spesso conosce poco la reale situazione urbanistica e catastale della propria casa. «Molti pensano che sia tutto a posto, visto che hanno acquistato anni prima e non hanno cambiato nulla», aggiunge Larosa. «Il nostro compito è verificarlo prima di avviare la vendita, non a giochi fatti, quando è tardi per rimediare».
Se la difformità è sanabile, scoprirla all’inizio lascia il tempo di incaricare un tecnico, depositare le pratiche e attendere la regolarizzazione senza mettere a rischio una trattativa in corso. Nelle aree soggette a vincolo paesaggistico il quadro può essere più complesso e certi interventi potrebbero non essere sanabili: accorgersene a pochi giorni dal rogito vuol dire rischiare di perdere la vendita o di dover accettare uno sconto sul prezzo.
Per Larosa è su questo lavoro preventivo, più che sull’annuncio pubblicato, che oggi si misura la distanza tra chi si limita a far incontrare le parti e chi sa seguire davvero il proprietario, tutelandolo per tutta la durata della vendita.
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